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兴业原创 | 您有一份收益待领取——FROM 小区电梯广告

作者:王茹 发布时间:2021-03-18

伴随着经济的飞速增长,高层建筑拔地而起,大家都纷纷住进了电梯房,但是当我们走进电梯时,天花乱坠的广告频频冲击着我们的眼球,小区业主被迫接受着各种广告推销,而对于电梯广告的收益一直以来也是小区居民和物业公司矛盾的焦点。陕西都市快报在微博发出了这样的投票:你知道小区公共收益金去哪儿了吗?共有117名微博用户参与投票,其中4人选择:“知道,物业有定期通告”。113人选择:“没有,压根没听说过。”通过该投票可以看出,大部分业主对于小区内公共部分的收益金都不知去向。随着《民法典》的实施,这笔“糊涂账”将变成“明白钱”。本文将通过对四个问题的回答进行具体分析。


一、电梯的所有权属于谁?

要解决电梯收益归属问题,首先要梳理清楚所有权问题,即谁享有电梯部分的所有权,对于该问题,《民法典》第二百七十四条给出了答案“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”此条明确了电梯系属于建筑区划内的其他公共场所即共有部分。对于共有部分的权利归属,《民法典》第二百七十三条作如下规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利”以上条款通过法定形式明确规定了电梯的所有权属于业主共有。


在实践中,我们会发现大多数业主缺少对电梯所有权共有的意识,遇到电梯收益如何分配的问题时,第一反应都是物业公司在管理,收益也属于物业公司,与业主无关,但其实属于放弃了自己的权利。


二、哪些主体对电梯空间享有经营权?

明确了电梯所有权的问题,随之而来需要确认的即为经营权由谁享有,很多小区都有上千户业主,究竟谁享有经营权成为了实践中需要面临的一个新问题,通常有以下三类主体:一、开发商;二、物业公司;三、各业主通过业委会或者召开业主大会统一决定。究竟由谁来行使该权利更为合适呢?根据《民法典》第二百七十八条的规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中第八款明确了共有部分经营权应属于业主共同享有,并非开发商或者物业公司。


因为业主众多,对于共同行使权利在实践中容易产生各种问题:比如有些业主行使权利不积极,而有些业主为了谋取个人私利便大包大揽,并不能使各业主的权利真正落实到位,为此《民法典》对业主行使共同经营决定权的途径和程序做出了回应,《民法典》第二百七十八条第二款规定:业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”相较于之前的《物权法》对于业主行使共有权,有了更加明确以及详细的约定。有效解决了实践中不知如何安排经营权的问题,“参与表决”一词也扩大了各业主行使权利的方式,可以借助微信群进行表决,也可以现场参与投票表决,保障了各业主的权利都能得到充分实现。


三、小区电梯的广告收益归属于谁?

    解决了以上两个问题,电梯广告收益属于谁就可以得出肯定的答案,即全体业主。但不代表全体业主对于所有的广告收益都可以纯获利,考虑到实践情况,还应扣除部分合理成本。根据《民法典》第二百八十二条的规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”意味着不仅明确了业主共有部分经营收入的归属,同时对于分配方法和基本流程也做了规定。简单来说,即业主收入为经营收入减去合理成本。经营收入即为在电梯内发布广告的收入,而合理成本则包括平时电梯的维修费用、以及物业的人工成本费用等。以上费用经过扣除之后,即为业主可以实际获得的收入。


   实践中,已经出现了业主收到电梯广告收益费的新闻,2020年10月,江苏某小区贴出公示,2000多户业主每户能领到113元红包。系近两年小区电梯广告费、车位出租费等公共收益金结余24万元,业主委员会根据相关法律法规商议后决定将以上收益返还业主。虽然每户只有一百多元,但是业主们的权利得到了充分的尊重,大家表示即意外又高兴。


四、共有部分的经营情况,业主如何获知?

   除了已经向业主发放电梯收益的小区,更有大部分业主对于共有部分的经营情况毫不知情,那么业主即使前期行使了经营权,但对于后续的收益情况不了解,也不利于业主直接获得电梯广告的收入,对此问题,《民法典》第九百四十三条做出了这样的规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《民法典》第二百八十五条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。”通过以上条文明确保障了业主的知情权,也确定了物业服务人的公开、报告义务,让双方对共有部分的权利义务关系更加清晰明了。


   《民法典》从保护公民实际权益出发,针对小区电梯广告收益做出了明确的规定。作为业主的我们更要积极行使自己的权利,不让权利处于“睡眠状态”,守护好本应属于自己的那份小收益,做《民法典》的积极践行者。